Lors de l’acquisition d’un appartement dans une propriété par étages (PPE), on pense souvent aux travaux privés pour que notre bien corresponde à nos envies. On prévoit facilement le financement d’une nouvelle cuisine, d’une salle de bain plus moderne ou d’un rafraîchissement des peintures… En revanche, on oublie fréquemment les travaux de rénovation des parties communes (façades, toiture, cage d’escalier, etc.).
Dans les PPE, il existe un outil spécifique pour combler cette lacune : le fonds de rénovation.
Définition :
- Le fonds de rénovation est une réserve pour les travaux futurs.
- Il est alimenté par le paiement régulier des copropriétaires, au prorata des millièmes.
- Il n’est pas obligatoire. L’article 712 m al. 1 chiffre 5 du Code civil suisse (CC) donne la compétence à l’assemblée des copropriétaires de « décider la création d’un fonds de rénovation pour les travaux d’entretien et de réfection ».
- Dans le cadre d’une gestion saine et prudente de la copropriété, il est indispensable de constituer un tel fonds.
- D’un point de vue comptable, le fonds de rénovation est un compte du passif du bilan (réserve – provision) et non un compte bancaire.
Constitution du fonds :
- L’assemblée décide chaque année de l’attribution au fonds de rénovation.
- Il n’existe pas de montant défini. Toutefois, il est admis que la contribution devrait se situer entre 0,2 et 0,5 % de la valeur d’assurance du bâtiment par année.
- Il ne s’agit pas d’une contribution volontaire. Chaque copropriétaire est tenu de participer financièrement au fonds de rénovation au prorata de sa part de PPE.
- La contribution peut être adaptée en fonction de l’état de vétusté de l’immeuble. Il peut aussi être augmenté périodiquement en prévision de certains travaux (réfection du toit, étanchéité,…)
- Il est possible de prévoir (par exemple dans le règlement d’utilisation et d’administration) un montant maximum, au-delà duquel, le fonds n’est plus alimenté. Il est néanmoins conseillé de calculer ce plafond en % de la valeur de l’immeuble plutôt que de fixer un montant forfaitaire.
- Pour les propriétaires, disposer d’un compte de rénovation correctement alimenté évite de devoir débloquer en une fois et souvent dans l’urgence des sommes importantes, ce qui, dans certains cas, risque de leur occasionner des problèmes financiers
- Lors de la vente de l’appartement, le copropriétaire n’a aucun droit à la « récupération » de sa part versée au fonds de rénovation. Il peut néanmoins tenir compte de ce montant pour négocier le prix de vente. En effet, un fonds de rénovation régulièrement alimenté permet d’envisager les travaux futurs sans grosses surprises financières pour l’acheteur.
- Lors de l’achèvement de la construction d’un édifice se pose la question de l’utilité de créer tout de suite un fonds de rénovation. Il est toutefois recommandé de ne pas trop attendre, pour éviter d’avoir à verser ultérieurement des sommes élevées.
Utilisation du fonds de rénovation :
- Il doit servir pour maintenir à long terme la valeur du bien et non pour couvrir les frais courants.
- Il doit être utilisé pour éviter un appel de fonds aux copropriétaires lors de travaux de réparation et d’entretien d’un coût élevé et de caractère inhabituel.
- Cas les plus fréquents : remplacement de la chaudière ou de la pompe à chaleur, changement d’une canalisation, rénovation de l’ascenseur, peinture des parties communes, réfection du goudron de la route d’accès au bâtiment…
- Les travaux supportés par le fonds de rénovation doivent impérativement être validés par l’assemblée des copropriétaires, par une majorité simple ou qualifiée, selon la règle définie dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE.
- En Valais, la contribution annuelle au fonds de rénovation est déductible fiscalement comme frais d’entretien d’immeuble. L’utilisation du fonds pour des travaux somptuaires (exemples : construction d’une piscine avec spa, aménager l’entrée du bâtiment de façon luxueuse avec du marbre…) n’est donc pas judicieuse.
Avantages pour le propriétaire et l’acheteur :
- En plus d’éviter les mauvaises surprises financières, c’est également une incitation à planifier les rénovations à long terme, plutôt que de prendre des mesures au coup par coup.
- Contrairement à l’épargne personnelle, la constitution d’un fonds de rénovation présente l’avantage d’être obligatoire. Les copropriétaires ne le feraient peut-être pas nécessairement s’ils avaient le choix.
- Il agit aussi comme assurance pour les copropriétaires entre eux. Comment fait-on si au moment d’une rénovation nécessaire un membre de la PPE ne peut pas faire face à ses obligations ?
- Pour l’acheteur, si le fonds est doté d’un montant élevé, cela signifie qu’en cas de travaux coûteux dans un futur proche, la PPE sera en mesure de les financer sans demander aux copropriétaires de verser un complément.
- Il est donc important que l’acheteur se renseigne sur le fonds de rénovation (montant actuellement à disposition, contribution annuelle...)
Conclusion :
Bien que facultatif, le fonds de rénovation constitue une provision pour travaux futurs indispensable à la bonne gestion d’une PPE. Il permet de « lisser » les dépenses dans le temps et de ne pas renoncer à des travaux nécessaires faute de moyen financier.