Droit de la construction et de l’immobilier : nouvelles règles en matière de défauts de construction dès le 1er janvier 2026

Dès le 1er janvier 2026, le droit suisse de la construction est révisé pour renforcer la protection des maîtres d'ouvrage. Les nouveautés majeures incluent un droit impératif à la réfection (réparation du défaut), un délai unifié de 60 jours pour signaler les défauts, et des règles strictes sur la garantie, s'appliquant aux contrats de vente et d'entreprise. 

Voici les points clés à retenir :

• Droit impératif à la réfection (art. 368 al. 2bis CO) : Il devient impossible d'exclure contractuellement le droit du maître d'ouvrage à la réparation des défauts pour les nouvelles constructions et les travaux de moins de deux ans. 

• Délai de signalement des défauts : Un délai de 60 jours pour l'avis des défauts est introduit et ne peut être réduit contractuellement. Pour les défauts cachés découverts ultérieurement, ce même délai de 60 jours s'applique. 

• Norme SIA 118 : Elle reste compatible, mais sera ajustée (rectificatif SIA 118-C1:2026) pour se conformer au cadre légal, notamment sur les délais d'avis. 

• Champ d'application : Ces nouvelles règles s'appliquent en principe aux contrats conclus à partir du 1er janvier 2026. Les règles de prescription s'appliqueront cependant également aux contrats en cours à cette date. 

(art. 368 al. 2bis CO) Toute clause convenue à l’avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle si le défaut concerne une construction.

(Art. 370 al 4 CO ) Les défauts d’un ouvrage immobilier qui ne pouvaient être constatés lors de la vérification régulière et de la réception de l’ouvrage doivent être signalés dans les 60 jours suivant leur découverte. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle. Les mêmes règles s’appliquent aux défauts suivants s’ils sont à l’origine des défauts d’un ouvrage immobilier:

a.

défauts d’un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel il est normalement destiné;

b.

défauts d’un ouvrage conçu par un architecte ou un ingénieur et servant, conformément à l’usage auquel il est normalement destiné, de base pour la construction de l’ouvrage immobilier.